Статті / Фінанси · 21 Жовтня, 2022

Оренда житла: Як застрахуватися від недобросовісних орендарів

Які розміри насправді має ринок оренди житла в Україні не знає точно ніхто. Хоч закон і зобов’язує орендодавців сплачувати податки, це роблять вкрай рідко.

Річ не в правовому нігілізмі, а в елементарній економіці. Податок, який має сплатити власник, зазвичай включається в ціну оренди та лягає на плечі наймача.

Менше з тим, попит на житло не знижується, а угоди щодо наймання (здачі) житла продовжують укладатися.

Ризики існують для обох сторін – як для наймача, так і для наймодавця, тобто того, хто здає житло. Однак цього разу ми поговоримо саме про останніх та спробуємо дати кілька порад, як убезпечити себе від недобросовісних орендарів.

Терміни та загальні положення

Спочатку трохи про терміни. Орендар (наймач) – це фізична або юридична особа (суб’єкт господарювання, організація), яка бере у тимчасове користування нерухоме або рухоме майно.

У договорі оренди (найму) це сторона, якій передано майно в оренду за окрему плату в тимчасове користування, де друга сторона – орендодавець (наймодавець), який передає в оренду (наймання) майно для орендаря.

Як орендарем, так і орендодавцем можуть бути і фізичні, і юридичні особи.

Стосунки, а точніше – правовідносини між орендарем та орендодавцем в нашому випадку регламентує Цивільний кодекс України. Він визначає права й обов’язки сторін та зміст і предмет договору.

В законодавчі нетрі ми також заглиблюватися не будемо, зазначимо лише, що положення договору оренди не можуть суперечити нормам Цивільного кодексу або інших законів України. Такі норми юридичною мовою називаються нікчемними.

Договір оренди

Отже, як уже стало зрозумілим, для здачі в наймання належного вам житла необхідно укласти договір наймання (оренди). Він може бути усним – законодавство України це дозволяє. Але, як ви самі розумієте, слова – то лише слова. Тому настійливо рекомендуємо укласти договір у письмовій формі. Ви можете самостійно пошукати зразок в Інтернеті й обрати для себе найбільш підхожий варіант.

Договір має містити в собі наступні положення:

  • предмет договору;
  • права й обов’язки сторін (наймача та орендодавця);
  • ціна договору та порядок оплати;
  • відповідальність сторін;
  • строк дії;
  • порядок розірвання чи пролонгації та порядок вирішення спорів.

Можуть бути інші положення, але перелічене – необхідний мінімум.

Предмет договору – це, власне, фіксація на папері факту здачі в оренду квартири чи будинку. Має бути вказано точна адреса та площа житла, підстави, на яких воно вам належить тощо.

Ціна договору – це ціна, за яку ви здаєте житло. Вкажіть, чи вона фіксується і на який період, чи може бути змінена і як саме відбуваються ці зміни.

Валютою розрахунків має бути гривня. Зазначте, чи входить в орендну плату вартість комунальних послуг (інтернету, консьєржа тощо) чи вони оплачуються окремо; чи вноситься на початку оренди гарантійний платіж.

Якщо так, то в договорі обов’язково має бути визначено, як використовуються ці кошти – чи вони повертаються назад при розірванні договору оренди, чи зараховуються як оплата останнього місяця оренди.

Вкажіть строки, в які мають сплачуватися платежі та штрафні санкції за їх прострочення.

Відповідальність сторін – це також зрозуміло з назви. Хто і за що відповідає: справність комунікацій, пошкодження майна, дрібний чи великий ремонт, дотримання правил проживання тощо.

Не варто покладати на орендаря відповідальність за форс-мажори – залиття сусідами, пожежу не з його вини, приліт ракети (на, жаль, це наші реалії) і тому подібні речі – це лише зайва витрата часу.

А от щодо пошкодження майна, яке ви надаєте в користування – телевізор, пралка, бойлер тощо – потурбуватися варто.

Також варто передбачити, зокрема, відповідальність за дострокове припинення оренди чи наявність сторонніх осіб у житлі. Продумайте, які ще ризики можливі у вашій конкретній ситуації.

Строк дії договору. Не вказуйте довгі строки оренди – найкраще укладати договір на рік. Звісно, існують винятки, але пам’ятайте – договір строком до трьох років не потребує обов’язкового посвідчення у нотаріуса. Також слід обов’язково зазначати термін дії договору – в разі не зазначення строку дії договору вважається, що він укладений на п’ять років.

Порядок розірвання договору та припинення оренди. Це розділ, який визначає, чи маєте ви або ваш орендар право достроково розірвати договір і що в такому разі робити з оплатою, зокрема й з гарантійним платежем.

Також – як саме це робиться і в які терміни та з яких підстав ви (або наймач) маєте попередити про дострокове припинення угоди. Тут же вкажіть, як саме має продовжуватися договір оренди та на яких умовах.

Крім того, тут можуть бути прописані й інші, важливі для вас аспекти припинення оренди житла.

Вирішення спорів. Цей розділ вказує, як вирішуються спори між сторонами й зазвичай містить стандартні положення про право звернутися до суду. Можна обійтися і без нього, але чи варто економити кілька зайвих речень? Інколи вони можуть бути вкрай важливими.

Реквізити сторін. Обов’язково вкажіть в договорі реквізити сторін. Це, звісно, прізвище, ім’я та по батькові, чи назви юридичних осіб, індивідуальні податкові номери, адреси, телефони, інші засоби електронного зв’язку. Обов’язково візьміть в орендаря копії паспорта та коду. Завіряти їх не обов’язково, але вони вам знадобляться в разі виникнення спорів.

Акт прийняття-передання майна

Неодмінною частиною договору оренди має бути акт прийняття-передання майна, який сторони (тобто ви й орендар) підписують в момент передачі житла в оренду.

Цей акт чітко зафіксує, в якому стані передано житло та що саме і знову ж – в якому стані в цьому житлі перебуває: побутова техніка, меблі, електроніка, мережі, комунікації, посуд, постіль, предмети інтер’єру тощо.

Можете не вписувати в цей акт все до останньої ложки – просто тверезо оцініть, що з того, що є у квартирі, становить дійсну цінність. І перелічіть це все добросовісно. Можете навіть зробити фото та видрукувати їх, зазначивши дату і поставивши на їхньому звороті підписи – свої та орендаря, вказавши, що стан майна у квартирі відповідає зображенню. Тоді у разі виникнення спору вам буде до чого апелювати.

Важливо пам’ятати, що проведення косметичного ремонту і підтримання житла в тому стані, в якому воно існувало на момент підписання акту-приймання передачі, покладається на орендаря. Будь-які інші поліпшення, які підвищують оцінювальну вартість квартири, можуть проводитися тільки за погодженням сторін.

Зразок акту прийняття-передання ви також можете відшукати в Інтернеті.

Потенційні ризики та варіанти захисту своїх прав

Оцінити все, що можуть утнути орендарі, неможливо. Але найчастіше це невчасна сплата орендної плати, комуналки, пошкодження майна, крадіжки, відмова виселятися в терміни, вказані в договорі. Усе це можна передбачити в договорі.

Перед тим, як здавати квартиру, постарайтеся зібрати про своїх потенційних орендарів максимум інформації.

Для тих, хто «просунутіший», радимо пошукати своїх орендарів у різноманітних офіційних реєстрах, більшість з них відкриті. Але часто досить просто поґуґлити прізвище й ім’я людини і, якщо на неї є якийсь негатив, це обов’язково буде в результатах пошуку.

Варіантів захисту своїх прав насправді не так вже й багато – у нас правова держава, тому за захистом потрібно звертатися до її органів.

У разі крадіжки – це буде Національна поліція, і тут вам стане в пригоді як сам Договір, так і акт прийняття-передання майна, підписаний вашими орендарями.

Не бійтеся звертатися до правоохоронців навіть тоді, якщо договір не був зареєстрований у податкових органах і ви не платили податків.

По-перше, вас обікрали, а крадій відомий – у вас на руках всі його дані.

По-друге, до завдань НПУ в даному разі зовсім не входить перевірка сплати вами податків чи інформування про це податківців.

Відмова виселятися – трошки інша історія, це не кримінал, але без поліції тут теж не обійтися. Найдієвішим буде звернення до дільничного інспектора поліції.

Не полінуйтеся це зробити, навіть якщо ви фізично переважаєте ваших орендарів – так ви застрахуєтеся від можливих скарг на ваші дії від них.

У разі пошкодження майна, несвоєчасної сплати оренди чи комунальних платежів тощо ви маєте справу з цивільними правовідносинами. І, найімовірніше, якщо не вдалося владнати спір мирно, доведеться звертатися до суду.

Для притягнення орендаря до відповідальності одного лише договору оренди недостатньо. Важливо також довести, що шкода майну була завдана в момент користування об’єктом оренди та з вини самого орендаря, а не в результаті неналежного технічного стану або інших, не залежних від нього, причин.

І тут вже не обійтися без кваліфікованої правової допомоги. Тому радимо звернутися до адвоката-практика. Знову ж – тут вам вкрай необхідним буде те, що ви підписували зі своїм орендарем – договір оренди й акт прийняття-передання майна.

Усі ризики передбачити неможливо. Тому, якщо ви здаєте в оренду не «убиту» хрущовку, де із цінного майна хіба бабусин килим на стіні і продавлений диван, радимо не обмежуватися нашими порадами і звернутися до юриста з хоча б мінімальною кваліфікацією.

Він допоможе як скласти договір оренди й акт прийняття-передання майна, які відповідатимуть саме вашим потребам, так і проконсультує про всі можливі нюанси такого виду договірних правовідносин, яким є здача житла в наймання.